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歷次危機均是房地產泡沫引發,高房價下,中國樓市會怎么樣?
來源: | 作者:pmoca890e | 發布時間: 2018-11-06 | 267 次瀏覽 | 分享到:

歷史上有記載的大規模房地產泡沫有4次,分別是上世紀20年代初的美國佛羅里達、80-90年代的日本和同時期的東南亞,以及07年的美國次貸危機。

1、與二戰一樣,一戰后的美國因為遠離戰爭,沒虧就是賺,美國人民的口袋逐漸富了起來。1923年前后佛羅里達州政府大舉興建基礎設施以吸引旅游者和投資者,美國版城鎮化的推進,自駕游開始興起。車子成了日常消費,房子就成了下一個目標。人們很快發現,佛羅里達的土地簡直是價值洼地。賺錢的消息不脛而走,越來越多的資金涌入這里。

在1923年—1926年間,房價以年均100%左右的速度上漲,邁阿密地區的房價在3年里甚至漲了5,6倍。當時邁阿密總人口只有75000人,就有1/3人口從事房地產業。而著名的龐氏騙局也就是在佛羅里達賺錢效應背景下產生的,人們不斷加杠桿,新錢還舊賬,只需要買入并等待,等上漲后賺差價。

價格再高總要有接盤俠,這些人沒了,泡沫也就最終破滅了。1925年,邁阿密的房地產交易量從10.7億美元萎縮到1926年的1.4億美元,無數人因為高價賣不出房,還不起房貸,最終破產。

2、日本的地產泡沫比較熟悉。主因是1953年-1973年這20年日本的崛起,日貨占領美國市場。到80年代,美國貿易赤字1/3來自日本。為了改變現狀,1985年9月,廣場協議誕生,日元開啟了瘋狂升值模式。

為了應對,日本政府開始大放水:減稅、追加公共事業投資、連續5次降息,大力擴張信用、貨幣超發....而最終這些錢都直奔房地產而去。

1983年-1991年,日本全國總平均地價翻了5.36倍,出現一個東京買下整個美國的神話。1985年,日本版棚改在東京推進,戰后那些倉促建成的城中村面臨拆遷,一拆就有地了,然后又可以拿來賣。

到了90年代,已經感到危機的日本政府,開始急踩剎車:收緊信貸、連續5次加息、出臺”地價稅”...一松一緊,經濟肯定受不了。很多人為了避免破產,開始大量拋售。房地產頓時供過于求,地價開始暴跌。

日本主要銀行的1100億美元壞賬,其中1/3與房地產有關;所有城市地價平均跌幅53%;政府債臺高筑;1992-2014年,在刺激政策下,日本GDP增速平均僅為0.8%。

3、上世紀80-90年代,同樣是亞洲,得益于取消外匯管制等措施,馬來西亞、泰國、新加坡和韓國等均實現經濟高增長,資金蜂擁而入的同時也推高了房地產風險。1988-1992年,菲律賓、馬來西亞和泰國的房價上漲了約3倍。而此時美國經濟開始復蘇,美元逐漸走強,東南亞國家貨幣被迫升值,貿易及經常項目面臨巨額赤字。終于,亞洲金融危機爆發,以泰國為例,在資本流出的巨大壓力下,泰國央行放棄了固定匯率制度,導致匯率迅速貶值,房價也跟著暴跌,房屋空置率高達50%。

4、2001年起,美聯儲連續降息,聯邦基金利率從6.5%降到2003年6月的1%。寬松的利率刺激了低收入群體的購房需求,次級貸款就此誕生。到07年,與地產有關的金融衍生品金額高達8萬億美元,房價也大漲不少。2006年,美國10大城市的房價均價同比1996年上漲2.9倍。同樣,出于通脹考慮,美聯儲自2004年起,又開始連續17次加息,那些低收入的人承受不了高貸款利率,危機進而爆發。

而那些發放次貸的機構,即使收回了斷供的房子,也無法出售,只能違約。危機爆發后,各類金融機構幾乎全部淪陷。

縱觀歷次危機,基本都是由房地產泡沫引發的。因為房地產是典型的高杠桿領域,且在危機發生前,每個國家都有共同的主觀特征,比如經濟高增長、不斷推進的城鎮化以及居民收入的提高。客觀因素比如寬松的信貸、低利率以及相關刺激政策等。反觀國內,四萬億后,09年,12年和14年這三個房地產上漲周期也都與上述三個主觀特征有關。如今房地產進入嚴管周期,那么房價泡沫會在這種背景下逐漸消散嗎?

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